中国统计局将调查房地产企业费用结构

作者：汪时锋 来源：第一财经  广州编辑报导  金融城 www.ipo123.com

对于一直成谜的房地产开发项目费用的支出结构，国家统计局已经下发通知，将通过一场针对40个重点城市范围内的商品住宅开发费用构成专项调查予以摸底。

中国国家统计局下属的《中国信息报》本周一发布的消息称，本次调查的主要内容，一是调查样本房地产开发企业基本情况、房地产开发项目个数、房地产开发企业财务状况等；二是调查房地产项目开发费用构成情况。调查范围和对象为包括北京、上海、广州、杭州、无锡在内的40个重点城市中部分房地产开发企业以及其2008年1月1日到2009年4月30日有销售活动的商品住宅楼盘项目。

知情人士对记者表示，在房地产项目开发费用构成中，国家统计局要求在此次调查中摸清项目土地费用、城市基础建设费、项目建造费用、项目销售费用和各项税费、项目总建筑面积和项目销售总收入，而这些正是目前的房地产常规统计制度还无法全面、详细覆盖的统计信息。

他透露，此次调查由国家统计局各调查总队为主负责组织实施，按照国家统计局的安排，在5月中旬布置该项任务后，各地调查总队需要在6月15日前报送调查资料，由于本次调查只安排了不到一个月的时间，时间紧、难度大，所以国家统计局还在通知中特别要求各调查总队要高度重视，精心组织。

长期以来，关于中国房地产价格高企的种种争端往往在房地产开发的成本上形成纠结，因为成本无法厘清，房地产定价是否合理也就无从判断。但似乎除了房地产开发商自身，没有人知道房地产开发的真实成本。而且一旦谈到成本问题，房地产开发商们总是默契地对此讳莫如深。

2005年，福州市的物价部门曾经尝试对该市市区商品房社会平均成本的测算，当时统计的房地产开发商的利润率平均为50%，最低的为20%，最高的为90%，其中地价、建安成本、配套设施费用分别只占房价的20％、25％和14％左右，而管理费用、销售费用和利润则占到房价的41％左右。

此项结果通过媒体向外发布后，关于房地产暴利论和偷漏税的指责似乎立即找到了佐证。但不少房地产商其后通过各种途径争辩说，在税收之外，房地产的真实成本实际受到在税收之外的各项政府行政事业收费的较大影响，政府才是房地产的真正受益方。

针对上述问题，此次国家统计局对此有着较为全面的安排。在此项调查中，国家统计局就要求各地在报送企业调查数据的同时，还要将2008年被调查城市财政收入、土地出让收入、房地产税费情况表一并上报。

2008年起，房地产价格逐步回落、开发商经营受阻后，对房地产开发成本构成的模糊认识正向着对房地产商不利的方向发展。因为，没有对房地产开发项目真实成本的摸底，既无从了解房地产行业在经济增速下滑后实际“受灾”情况，也无法了解既有的房地产刺激政策的见效程度以便对症下药。

即便对于经济学家来说，面目模糊的房地产领域也难以判断。在刚刚结束的上海陆家嘴金融论坛上，摩根士丹利大中华区首席经济学家王庆和独立经济学家谢国忠就曾对房地产存在较大泡沫分别发表了否定和赞成两种观点，也就带来了两种不同的政策建议。

国务院发展研究中心副主任刘世锦上月也曾辩证地说，房地产对拉动内需至关重要，但保房地产行业不等于保高房价。而其他经济学家所认同的U形、V形或L形的经济复苏道路也往往是以房地产能否复苏或在什么时候复苏作为关键点。

进入4月后，中国的经济增长还是靠国内需求在独撑，摸底房地产状况对于下一步的政策设置已显重要。

“实际上，国家统计局在通知中已经写明，调查的目的是通过调查商品房开发土地费用、建造费用、管理费用、各种税费以及构成情况，全面了解房地产企业和房地产市场运行情况，为宏观调控提供真实准确的统计信息和决策参考。”该人士表示。